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正榮地產 緩慢擴大僅是虛胖?

文|本刊記者 謝澤鋒 日期: 2019-07-06 閱讀次數: 47

顛末了蠻橫生長和高速生長,房地財產黃金時期 不再,從天而降的疫情加快了地產人的焦炙,不少地 產企業起頭斟酌“用時候換空間”。

?正榮地產用 20 年時候闖進千億行列,當下,創 始人歐宗榮給職業司理人黃仙枝的新請求是——高 品質生長。?

退居幕后的歐宗榮依然給他開辦的企業經營航 向,但在協作加重、行業增速下滑確當下,交班人黃 仙枝能完成他的使命嗎?


千億水份?

五年前,正榮地產發賣額才方才沖破300億元 關隘(克而瑞數據)。

?但是僅用了2016-2018的3年時候,正榮就挺 進千億行列。范圍迸發以后,正榮地產發賣額降檔, 2019年踩著年頭的方針線到達了1307億元。范圍擴 大的同時,歐宗榮也嗅到了行業“調劑期”的氣息。?

為此,正榮外部提出了“新三年計謀”——將 2019-2021年設定為“高品質生長期”,打算在這三年內,在企業范圍延續穩步增添的同時,尋求高品質 生長,經由過程晉升經營程度,改良債務布局,動員營收 及紅利程度延續晉升。?

這一重擔放在了以董事長黃仙枝為首的辦理層 身上,黃仙枝是跟從歐宗榮打拼20多年的正榮宿將, 自2005年12月起擔負董事長職務。

?在黃仙枝看來,正榮高品質生長便是要做好范圍、 財務和紅利三大方針的進一步均衡。?

3月29日,黃仙枝在2019年事跡宣布會上表現: “三大方針每個都相當首要,不只要做到均好,還 要做到均優。如許才有可延續的協作力。”?

但要想知行合一,在過往遍及尋求速率的地產領 域卻不那末輕易。正榮地產也面對著高生長懊惱。?

按照最新年財報顯現,正榮地產2019年完成合約 發賣額1307.08億元,同比增添21%;營收為325.58億元, 同比增添23.1%;焦點利潤為29億元,同比增添42.7%; 歸屬母公司焦點利潤為23.1億元,同比增添20.4%。?

固然外表鮮明,但從紅利才能來看,公司毛利率 降落2.8個百分點,由2018年的22.8%削減至2019年的20%,并且處于行業低位。?

與此同時,正榮地產的發賣均價已延續三年下 滑。2019年,正榮地產的發賣均價為1.55萬元/平 方米,而2018年為1.68萬元/平方米,降落7.62%; 2017年發賣均價為1.85萬元/平方米,2016年的銷 售均價則為2.09萬元/平方米。?

更使人耽憂的是,其權利發賣占比太低。據第一 財經查詢拜訪發明,這兩年正榮地產現實權利口徑發賣數 據并未跨越400億。2017、2018、2019年正榮地產 現實效益發賣數據約為351億、361億、372億擺布。?

而2017、2018、2019年公司表露的全口徑發賣 額為702億、1080億、1307億,若是以此計較,實 際效益發賣額占比僅為50%、33.43%、28.46%,顯現 延續下滑跡象。以是千億正榮要打上大大的扣頭。


降檔換速?

“下一個三年每一年還會有30%的增添,三年后規 模將能翻一番。”黃仙枝此前對公司高速生長非常自傲。?

但房地產調控的高壓態勢仍在延續,行業全體增 長在放緩,從天而降的疫情打亂了黃仙枝的預期打算。?

今朝來看,在千億范圍的房企里,完成10%的 增速已非常不易。出于對疫情影響的斟酌,黃仙枝將 2020年的發賣方針定為1400億元,增速僅為7.1%; 同時將拿地估算定為260億元。比擬客歲拿地金額 313億有所縮短。?

地盤是房地產企業生長的糧草,2019年,正榮 地產新增41宗地盤,新增地盤儲備560萬平方米, 85%位于二線都會,15%位于三線都會。停止2019 年底,正榮地產算計地盤儲備2615萬平方米,總貨 值約4500億元,權利比55%。?

從都會散布來看,正榮也加倍依靠二線都會, 2019年其發賣支出中,一線、二線、三線都會占比 別離為4.0%、78.4%和17.6%。?

2019年公司新增的土儲中,權利比例大幅進步 到73%,而2018年新增地盤中該比例僅為33%。?

權利占比太低一向是正榮的一大題目,按照數據 顯現,2018 年底正榮總地盤儲備面積為2456萬平方 米,權利比例從79% 降至53%,2019年晉升至55%。?

但這一比例比擬劃一范圍的房企另有較大差異,雅 居樂2019年底地盤儲備4985萬平方米,權利地盤儲備 3970萬平方米,是正榮權利土儲1438萬平方米的2.7倍;

綠城2019年底總修建面積3873萬平方 米,權利土儲為2240萬平方米,是正榮的1.6倍。?

可以或許說,正榮是小股操盤,小步快跑,協作型急 速擴大房企的典范代表,但這類企業權利占比題目一 直頗受質疑。?

正榮外部也認識到這一題目,在下降合約發賣 額增速的同時,起頭出力處理權利占比太低的題目。?

黃仙枝在事跡會上流露,2019年新增的41塊土儲中, 權利占比由2018年的33%大幅晉升至73%,“但愿并表 更多的名目,完成操盤”,將來幾年跟著權利的晉升反應 到財報上,公司股東應占利潤也會有較大的增添空間。?

可以或許說2019年是正榮生長過程中的“分水嶺”。 黃仙枝婉言:“范圍不再是首要查核方針”,要同時算 好范圍、現金流、利潤這三個帳本。

?均衡這一帳本的一大首要方針便是凈欠債率,在 上市前的2017年,正榮地產凈欠債率在2017年底一 度高達183.2%,上市以后,正榮地產的凈欠債率在 2018年底和2019年底別離為74%與75.2%。?

突擊下降凈欠債率成為黑馬型地產企業的個性, 而經由過程進步多數股東權利,進而增添股東權利,終究 下降凈欠債率,這類財技弄法被一眾地產企業采取。?

2016-2019年,正榮地產一切者權利別離為89.9 億、122.24 億、244.79 億、310.6 億。年均復合增添 率達51.18%。?

這此中奧秘就在于多數股東權利的疾速增添, 2016年正榮地產多數股東權利僅為10.15億元,在權 益總額中占比僅為11.29%,但停止2019年底,正榮 地產多數股東權利達132.24億元,三年時候多數股東 權利增添超12倍,在權利總額中占比躍升至42.57%。?

按照財報,正榮地產非控股權利的增添首要源于 其歸并報表中的39項股權占比擬小的配合企業和聯 營企業開辟的物業,其修建面積為1114.2萬平方米, 正榮地產在此中的權利占比大多介于13%-35%之間, 獨一3個名目權利占比靠近50%。?

這類財務體例面前,不乏明股實債的名目,普通 而言,固然操盤方權利占比擬小,但行業以為“誰操 盤誰并表”,這類體例固然增大了一切者權利,但其 實是埋沒了欠債。?

按照降欠債率=(有息欠債-貨泉資金)/一切者 權利,經由過程增大分母,正榮下降了凈欠債率。?

而實在,正榮真實的財務狀態要比外表的加倍嚴重。

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